隨著城市化進(jìn)程的加快和人口流動(dòng)的日益頻繁，房屋租賃市場(chǎng)愈發(fā)活躍。租賃房屋為人們的日常居住和經(jīng)營活動(dòng)都提供了便利，但因租賃引發(fā)的法律糾紛也不斷涌現(xiàn)。從租賃合同的簽訂、履行到解除，每個(gè)環(huán)節(jié)都可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)。深入研究這些風(fēng)險(xiǎn)并制定有效的防范策略，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、租賃合同效力風(fēng)險(xiǎn)
（一）無權(quán)出租風(fēng)險(xiǎn)
在現(xiàn)實(shí)生活中，無權(quán)出租的情況并不少見。例如，張三是房屋的實(shí)際所有權(quán)人，李四在未獲得張三授權(quán)的情況下，擅自將該房屋出租給王五。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十七條規(guī)定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。這一規(guī)定在租賃合同中同樣適用，無權(quán)處分人訂立的租賃合同，若未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分人在訂立合同后未取得處分權(quán)，該合同無效。如果張三不認(rèn)可李四的出租行為，那么李四與王五簽訂的租賃合同將自始無效。王五可能面臨無法繼續(xù)使用房屋的困境，已支付的租金也可能難以追回。故承租人在簽訂租賃合同前，務(wù)必仔細(xì)審查出租人的房屋產(chǎn)權(quán)證明。可要求出租人出示房產(chǎn)證原件，并通過房產(chǎn)管理部門的官方網(wǎng)站、不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢等渠道核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)信息的真實(shí)性。若出租人為代理人，承租人需查看其是否持有合法有效的授權(quán)委托書，明確代理權(quán)限和期限。
（二）租賃合同形式及條款不規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)
許多租賃交易僅通過口頭約定，未簽訂書面合同，或者雖簽訂書面合同，但合同條款過于簡(jiǎn)單、模糊，對(duì)租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定不清晰。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零七條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。在不定期租賃中，雙方均有權(quán)隨時(shí)解除合同，這使得租賃關(guān)系缺乏穩(wěn)定性。此外，合同條款不明確還容易在租金支付方式、維修責(zé)任、違約責(zé)任等方面引發(fā)爭(zhēng)議。
為避免此類風(fēng)險(xiǎn)，無論租賃期限長(zhǎng)短，租賃雙方都應(yīng)簽訂書面租賃合同。合同條款應(yīng)盡可能詳盡，涵蓋租賃房屋的基本信息、租賃期限、租金及支付方式、押金數(shù)額及退還條件、房屋維修責(zé)任、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等內(nèi)容。對(duì)于重要條款，可采用加粗、下劃線等方式加以強(qiáng)調(diào)，確保雙方清楚知曉各自的權(quán)利義務(wù)。
二、房屋狀況風(fēng)險(xiǎn)
（一）房屋質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)
出租房屋可能存在各種質(zhì)量問題，如屋頂漏水、墻體裂縫、水電線路老化等。在租賃期間，如果因房屋質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致承租人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害，極易引發(fā)糾紛。若合同中未明確約定房屋維修責(zé)任，雙方可能會(huì)就維修費(fèi)用的承擔(dān)問題產(chǎn)生爭(zhēng)議。在簽訂租賃合同前，承租人應(yīng)仔細(xì)檢查房屋狀況，包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)在合同中明確約定由出租人負(fù)責(zé)維修，并確定維修期限。同時(shí)，承租人可通過拍照、錄像等方式留存房屋現(xiàn)狀證據(jù)。在租賃期間，若發(fā)現(xiàn)新的質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)通知出租人，并保留通知的相關(guān)記錄。
（二）房屋權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)
房屋可能存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵。若房屋已被抵押，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)可能受到影響。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，承租人仍有權(quán)繼續(xù)使用房屋。但如果抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后，且抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致房屋所有權(quán)變動(dòng)的，依據(jù)《民法典》第四百零五條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。反之，承租人無權(quán)要求繼續(xù)履行租賃合同。若房屋被查封，承租人可能面臨無法繼續(xù)使用房屋，且已支付租金難以退還的風(fēng)險(xiǎn)。承租人在租賃房屋時(shí)可通過向房產(chǎn)管理部門查詢等方式，了解房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵。在簽訂租賃合同時(shí)，可要求出租人作出房屋無權(quán)利瑕疵的書面承諾，并約定若因房屋權(quán)利瑕疵給承租人造成損失，出租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
三、租金及押金風(fēng)險(xiǎn)
（一）租金支付風(fēng)險(xiǎn)
承租人若不按時(shí)支付租金，可能會(huì)構(gòu)成違約。根據(jù)租賃合同約定，承租人可能需承擔(dān)支付違約金、補(bǔ)足租金等違約責(zé)任。在嚴(yán)重情況下，出租人有權(quán)解除合同，并要求承租人騰退房屋。另一方面，出租人可能在未提前通知承租人的情況下，擅自提高租金，引發(fā)爭(zhēng)議。所以簽訂房屋租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在租賃合同中應(yīng)明確約定租金支付方式、支付時(shí)間及逾期支付的違約責(zé)任。承租人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定支付租金，若因特殊原因無法按時(shí)支付，應(yīng)及時(shí)與出租人溝通協(xié)商。對(duì)于出租人擅自提高租金的行為，承租人有權(quán)拒絕，并要求其按照原合同約定履行義務(wù)。
（二）押金退還風(fēng)險(xiǎn)
租賃期滿或合同解除后，出租人可能以各種理由拒絕退還押金，如房屋有輕微損壞、承租人未結(jié)清水電費(fèi)等。若合同中對(duì)押金退還條件及扣除情形約定不明確，承租人可能難以維護(hù)自己的權(quán)益。在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)詳細(xì)約定押金退還條件及扣除情形，如房屋無損壞、承租人結(jié)清所有費(fèi)用等。在交付房屋時(shí)，雙方應(yīng)共同對(duì)房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，并制作物品清單，明確物品的數(shù)量、狀況等。租賃期滿或合同解除后，承租人應(yīng)及時(shí)與出租人辦理房屋交接手續(xù)，要求出租人按照合同約定退還押金。
四、轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)
未經(jīng)出租人同意，承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無效。出租人有權(quán)解除與承租人的租賃合同，并要求次承租人騰退房屋。這將給次承租人帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失，如已支付的租金、裝修費(fèi)用等難以追回。承租人若有轉(zhuǎn)租需求，應(yīng)事先取得出租人的書面同意，并在轉(zhuǎn)租合同中明確約定轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃合同剩余期限。次承租人在簽訂轉(zhuǎn)租合同時(shí)，應(yīng)查看原租賃合同及出租人同意轉(zhuǎn)租的書面文件，了解轉(zhuǎn)租的相關(guān)權(quán)利義務(wù)。
五、合同解除風(fēng)險(xiǎn)
租賃雙方可能因某些因素提前解除合同。除法律規(guī)定的解除情形外，若合同中未明確約定解除條件及違約責(zé)任，一方擅自解除合同可能給對(duì)方造成損失，且難以確定賠償標(biāo)準(zhǔn)。在租賃合同中應(yīng)明確約定合同解除的條件，如不可抗力、政府征收、一方嚴(yán)重違約等。提前約定好因一方違約導(dǎo)致合同解除時(shí)后續(xù)應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)避免很多不必要的糾紛與矛盾。
六、結(jié)語
租賃房屋過程中存在著諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)貫穿于租賃合同的簽訂、履行、變更和終止等各個(gè)環(huán)節(jié)。租賃雙方都應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，在簽訂合同前充分了解相關(guān)法律規(guī)定，仔細(xì)審查合同條款，在租賃期間嚴(yán)格按照合同約定履行各自的義務(wù)。一旦發(fā)生糾紛，應(yīng)及時(shí)尋求法律途徑解決，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。只有這樣，才能確保租賃關(guān)系的穩(wěn)定與和諧，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。通過對(duì)租賃房屋法律風(fēng)險(xiǎn)的深入研究和有效防范，能夠?yàn)樽赓U雙方提供更加安全、可靠的租賃環(huán)境，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。
(公司風(fēng)險(xiǎn)管理部供稿)
